Lo stress aumenta mentre i proprietari di edifici per uffici e gli istituti di credito contrattano sul debito

Un fondo di investimento immobiliare è recentemente andato in default per 750 milioni di dollari di mutui per due grattacieli di Los Angeles. Una società di private equity ha tagliato di quasi un terzo il valore del suo investimento nella Willis Tower di Chicago. E un grande proprietario di New York sta cercando di prorogare il termine per pagare un prestito per un grattacielo di uffici a Park Avenue.

I distretti degli uffici in quasi tutte le città degli Stati Uniti sono stati sottoposti a un forte stress da quando la pandemia ha svuotato i luoghi di lavoro e reso comune il lavoro da casa. Ma negli ultimi mesi la crisi è entrata in una fase di tensione che potrebbe danneggiare le economie locali e causare colpi finanziari agli investitori immobiliari ea decine di banche.

Gli istituti di credito sono sempre più riluttanti a concedere nuovi prestiti ai proprietari di edifici per uffici, soprattutto dopo il crollo di due banche il mese scorso.

“Non vogliono fare nuovi prestiti per la costruzione di uffici perché non vogliono più visibilità”, ha detto Scott Rechler, un proprietario di New York che è un grande attore nel mercato degli uffici della città e siede nel consiglio della Federal Reserve Bank di New York.

La tempistica del ritiro dei prestiti non potrebbe essere peggiore. I proprietari devono rifinanziare circa 137 miliardi di dollari di mutui per uffici quest’anno e quasi mezzo trilione di dollari nei quattro anni successivi, secondo Trepp, una società di dati immobiliari commerciali. La campagna della Federal Reserve per combattere l’inflazione alzando i tassi di interesse ha anche aumentato notevolmente il costo dei prestiti ancora offerti.

La riluttanza delle banche a prestare e la disperazione dei proprietari di edifici per il credito hanno creato una situazione di stallo. I prestatori vogliono estendere i prestiti e farne di nuovi solo se possono ottenere condizioni migliori. Molti proprietari stanno respingendo e alcuni minacciano di andare in default, scommettendo effettivamente che banche e investitori rischiano di perdere di più in caso di pignoramento.

Il modo in cui vengono risolte le trattative private tra finanziatori e proprietari di edifici potrebbe avere importanti conseguenze. I default potrebbero aumentare la pressione sulle banche regionali e contribuire a spingere l’economia in recessione. Il gettito delle tasse locali sugli immobili, già sotto pressione, potrebbe precipitare, costringendo i governi a tagliare i servizi oa licenziare i lavoratori.

“Quello che stiamo vedendo è questa danza tra finanziatori e proprietari”, ha detto Joshua Zegen di Madison Realty Capital a New York, una società specializzata nel finanziamento di progetti immobiliari commerciali. “Nessuno sa quale sia il valore giusto. Nessuno vuole riprendersi un edificio”, ha detto, aggiungendo che neanche i proprietari degli edifici vogliono investire nuovo capitale.

Ha aggiunto che il settore degli uffici si sentiva molto più stressato rispetto ad altri tipi di immobili commerciali come hotel e condomini.

Alcuni esperti del settore sono ottimisti sul fatto che, con un tempo sufficiente, i proprietari di edifici e i loro finanziatori raggiungeranno compromessi, evitando pignoramenti o una grande perdita di entrate fiscali sulla proprietà perché tutti vogliono ridurre al minimo le perdite.

“Non lo vedo come qualcosa che si tradurrà in un rischio sistematico”, Manus Clancy, amministratore delegato senior di Trepp. “Non farà crollare le banche, ma potresti vedere alcune banche che hanno problemi. Nulla si risolve rapidamente in questo mercato”.

I prestiti su edifici commerciali sono in genere più facili da estendere o modificare rispetto ai mutui sulla casa. Le negoziazioni sono gestite da dirigenti bancari o società finanziarie specializzate chiamate servicer, che agiscono per conto di investitori che possiedono titoli garantiti da uno o più mutui commerciali.

Ma concludere un accordo può ancora essere difficile.

La società del signor Rechler, la RXR, ha recentemente smesso di effettuare pagamenti su un prestito utilizzato per finanziare l’acquisto di 61 Broadway nel centro di Manhattan. La sua azienda ha recuperato il suo investimento originario nell’edificio dopo aver venduto quasi la metà della sua quota a un altro investitore diversi anni fa, ha detto. Ha aggiunto che il prestatore, Aareal Bank, un’istituzione tedesca, stava valutando la possibilità di vendere il prestito e l’edificio.

“In questo mercato illiquido, possono vendere quel prestito? Possono vendere l’edificio? disse il signor Rechler. Aareal Bank ha rifiutato di commentare.

Eric Gural è un co-amministratore delegato di GFP Real Estate, un’azienda a conduzione familiare che ha partecipazioni in diversi edifici per uffici di Manhattan, per lo più vecchi. È stato coinvolto in quasi sette mesi di trattative con una banca per estendere un prestito di $ 30 milioni su un edificio in Union Square, e gli rimangono solo due mesi sul mutuo.

“Sto cercando di ottenere una proroga di un anno su un prestito esistente in modo da poter vedere come saranno i tassi di interesse l’anno prossimo, che probabilmente saranno migliori di quelli attuali”, ha affermato Gural. “Il lavoro ibrido ha creato paura nelle banche”.

Sebbene molti lavoratori siano tornati in ufficio almeno alcuni giorni alla settimana, il 18,6% degli spazi per uffici negli Stati Uniti è disponibile per l’affitto, secondo Cushman & Wakefield, una società di servizi immobiliari commerciali, il massimo da quando ha iniziato a misurare i posti vacanti nel 1995.

Anche i fondi pensione pubblici, le compagnie assicurative e le società di fondi comuni che investono in obbligazioni garantite da mutui commerciali hanno interesse a vedere i problemi risolti o rimandati. Un’ondata di pignoramenti abbasserebbe il valore dei loro titoli.

Molti dei mutui di cui gli analisti sono più preoccupati riguardano edifici a Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco e Washington, città dove c’è un eccesso di spazio libero o dove i lavoratori sono riluttanti a tornare in ufficio.

Una di queste proprietà è la Willis Tower di 108 piani a Chicago, il terzo edificio più alto del paese, dopo One World Trade Center e Central Park Tower, entrambi a Manhattan. La gigantesca società di private equity Blackstone l’ha acquistata per circa $ 1,3 miliardi nel 2015 e si è impegnata a spendere $ 500 milioni per rinnovare l’edificio di 50 anni, ex Sears Tower, inclusa l’aggiunta di spazi commerciali e una terrazza sul tetto.

Ma a dicembre, la United Airlines, l’inquilino più grande dell’edificio, ha pagato una penale per risoluzione anticipata e ha lasciato liberi tre piani. Quel mese, circa l’83% dell’edificio era occupato, secondo KBRA Analytics, una società di ricerca e dati sul credito. Blackstone contesta quei numeri; Jeffrey Kauth, un portavoce dell’azienda, ha affermato che “circa il 90 percento degli uffici è affittato”.

Blackstone ha recentemente notificato ad alcuni dei suoi investitori in fondi immobiliari di aver svalutato il valore della sua partecipazione in Willis Tower di 119 milioni di dollari, o il 29 percento, ha detto una persona informata sulla questione, che ha parlato a condizione di anonimato per discutere di questioni sensibili informazioni finanziarie.

A marzo, Blackstone ha ottenuto una quarta proroga del mutuo da 1,33 miliardi di dollari, spostando la data di scadenza al prossimo anno, secondo Trepp. Secondo i termini del prestito, l’azienda può chiedere un’altra proroga di un anno il prossimo anno.

Blackstone ha affermato che solo il 2% circa dei fondi immobiliari dell’azienda è stato investito in edifici per uffici, in calo rispetto a un decennio fa.

Anche le strade con alcuni degli immobili più costosi del paese non sono immuni.

A Manhattan, il proprietario di 300 Park Avenue, un edificio per uffici dall’altra parte della strada rispetto al Waldorf Astoria, sta cercando una proroga di due anni su un prestito di $ 485 milioni in scadenza ad agosto, secondo KBRA Analytics. La proprietà è di proprietà di una joint venture che comprende Tishman Speyer e diversi investitori anonimi.

L’edificio di 25 piani, costruito nel 1955, è il quartier generale di Colgate-Palmolive. Ma il conglomerato di prodotti di consumo sta riducendo la sua presenza lì.

“Abbiamo richiesto che il nostro prestito fosse trasferito allo special servicer con largo anticipo rispetto alla sua scadenza in modo da poter lavorare insieme su un’estensione reciprocamente vantaggiosa”, ha dichiarato Bud Perrone, portavoce di Tishman Speyer.

Parti di un accordo obbligazionario che includeva il prestito di 300 Park Avenue lo erano declassato lo scorso autunno da Fitch Ratings perché alcuni inquilini avevano lasciato l’edificio e una fetta dell’obbligazione con rating inferiore ora viene scambiata a circa 85 centesimi di dollaro.

In tutto il paese, un fondo di investimento collegato al colosso immobiliare Brookfield Properties è andato in default per 750 milioni di dollari di prestiti per la Gas Company Tower e un edificio vicino, 777 Tower, nel centro di Los Angeles, istituendo un possibile pignoramento o vendita delle proprietà , secondo il fondo.

Andrew Brent, un portavoce di Brookfield, ha dichiarato in una dichiarazione via e-mail che gli edifici per uffici che soffrono di difficoltà finanziarie erano “una percentuale molto piccola del nostro portafoglio”.

Anche se i proprietari di edifici lottano con i posti sfitti e gli alti tassi di interesse, alcuni hanno trovato un modo per mettere le loro proprietà su una base più solida.

I proprietari del Seagram Building al 375 Park Avenue a Manhattan hanno lavorato per rifinanziare una parte di $ 200 milioni di un prestito in scadenza a maggio mentre trovavano nuovi inquilini per occupare diversi piani precedentemente occupati da Wells Fargo.

RFR Holding, un gruppo di investimento guidato da Aby J. Rosen e Michael Fuchs, ha acquistato l’edificio di 38 piani nel 2000 per 379 milioni di dollari. Per invogliare i dipendenti a tornare in ufficio, lo scorso anno RFR ha costruito un “parco giochi” da 25 milioni di dollari in un garage sotterraneo dotato di una parete da arrampicata e campi da pick-leball e da basket. Quattro nuovi inquilini hanno firmato contratti di locazione negli ultimi mesi, secondo Trepp.

Anche con tutto lo spazio libero, alcuni proprietari come l’RXR del signor Rechler vogliono ancora costruire nuove torri. RXR sta andando avanti con i piani per costruire l’edificio più alto del paese al 175 Park Avenue.

“È unico nel suo genere in quello che è e sarà sempre uno dei migliori mercati di uffici al mondo”, ha detto, riferendosi alla torre.